安康人注意！房屋居住权要来了！

今年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起施行。《民法典》中，提到了房屋居住权，什么是居住权，会对我们的生活带来怎样的变化？

12月18日

959《家＋有本经》

邀请到安康市公证处

公证员赵代锋、杜林珺

走进直播间

和大家详细讲解什么是居住权

杜林珺（左）、 赵代锋（右）

问

01

什么是居住权？

居住权是民法典物权编中新增的一种用益物权，《民法典》第366条这样规定 “居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。”它是指自然人为了满足生活居住的需要，按照合同约定，对房屋所有权人的住房及其附属设施所享有的占有、使用权利。

简单的说就是以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。根据法条我们可以得知长期住在一个地方不意味着拥有对该房屋的法定居住权；夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家，这些基于婚姻家庭关系的情况，也都不属于居住权。

居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利的客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利性活动。

案例1

老人将房屋留给保姆的新闻近年来屡见不鲜，往往是子女忙于工作疏于照顾，老人出于对长期悉心照料自己保姆的感激之情，愿意在自己去世后将房屋赠与给保姆，希望能在自己去世后给保姆提供一个住处，这样的安排往往难以得到子女的理解，甚至带来严重的家庭矛盾，家庭成员间反目成仇。在《民法典》实施前，老人若是想要保障保姆一直在房屋内居住至老，只能通过遗赠或是遗赠扶养协议的方式，这两种方式都会带来房屋所有权的变动，居住权和所有权难以两全，在《民法典》实施后，老人可以与保姆签订居住权合同，办理登记手续，约定保姆可以在该房屋内终身居住，那么房屋的所有权仍可以由其子女通过继承的方式取得，可以在实现老人心愿的同时避免房屋所有权变动带来的家庭矛盾。

案例2

有一对再婚的夫妻，两人在一起居住了数十年，感情非常的要好，老太太名下有一套房产是属于她自己的婚前个人财产。老太太想着自己年事已高，自己也就只有一个和前夫所生的独生子，将来百年之后房子自然也是想留给独生子继承，但又不想自己离开后老伴无家可归，在《民法典》实施之后，老太太的难题就可以解决了，老太太可以为老伴儿设立居住权，因为居住权不得转让、继承，同时在给儿子留一份遗嘱，将上述房屋遗留给儿子继承，这样就可以一举两得了，儿子取得房屋的所有权，老伴儿也可以老有所居。

问

02

居住权，有些朋友从字面上来理解，就是住在不属于自己产权的房子里，那么居住权和租房有什么区别呢？

1、居住权在民法典中被写在第二编物权中是一种物权，租赁是在第三编合同中属于债权。

2、设定居住权必须加以登记。未登记的，不发生设定居住权的效力，租赁权本质上是一种债权，其设立在某些情况下常常是不用登记的；

3、居住权的设定基本上是一种无偿的,带有扶助、友善、帮助“恩惠行为”的性质,而租赁合同则是一种双务有偿合同,双方都享有权利、承担相应义务。也就是说,取得租赁权,以支付租金为条件。

4、居住权的期限以双方约定为准，而租赁权最长的期限不超过二十年，超过部分无效。

问

03

那对于已经设立了居住权的房屋是否可以买卖？

居住权与房屋所有权是分离的，被设立居住权的房屋是可以买卖的，它并不影响房屋的处分。但此时的买卖仅仅是指房屋所有权人对房屋进行买卖，居住权人不享有此项权利，同时居住权也是不得转让的。

提醒大家，今后在购买二手房时对房屋居住权进行确认是不可缺少的步骤，就像上面所说居住权并不影响房屋所有权人对房屋的处分，一旦房屋的居住权在登记机关进行了登记，就已经设立，房屋的所有权和居住权并不冲突，购买房屋产权并不会导致居住权的消灭，即使新的房主获得了不动产权证，也不能改变居住权已经存在的事实，新的房主是没有权利赶走居住权人的。购买房屋时，若房屋已被设立居住权就会影响购买人对房屋的居住和使用，所以一定要谨慎核查。

未来，居住权会广泛地应用到婚姻财产约定、公租房、以房养老、遗嘱、赠与、继承等民事法律领域，更好地保障百姓“安有所居，居有所保”。

对于房产公证还有什么疑问，或者需要办理房产公证的，可以直接前往市公证处咨询、办理，具体的地址是安康市汉滨区巴山西路175号安康市司法局一楼。联系电话：3229587、8168966、8168933、8178909。